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Regulamento (UE) 2024/1028 em português claro — o que muda no Alojamento Local a 20 de maio de 2026

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Slug: reg-2024-1028-em-portugues-claro URL alvo: conforme.info/blog/reg-2024-1028-em-portugues-claro Meta description: A 20 de maio de 2026 entra em vigor o Reg (UE) 2024/1028. Em poucas palavras: as plataformas passam a verificar o seu número de registo contra o RNAL e a suspender anúncios sem número válido. Eis o que precisa de saber. Target keywords: “Reg 2024/1028”, “Regulamento 2024/1028 Portugal”, “Alojamento Local 20 maio 2026”, “RNAL verificação plataformas”

A 20 de maio de 2026, as plataformas onde anuncia o seu Alojamento Local — Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia — passam a ser agentes de fiscalização ao abrigo do Regulamento (UE) 2024/1028. Em termos práticos, qualquer anúncio que não consiga apresentar um número de registo válido perante o RNAL pode ser suspenso ou removido pela própria plataforma, sem aviso prévio do regulador português.

Esta é a mudança mais relevante no enquadramento do AL desde o Decreto-Lei 128/2014. E ao contrário do que aconteceu com a Lei 62/2018 ou com o Decreto-Lei 76/2024 (que tornou as licenças permanentes), esta entra em vigor fora do controlo do legislador nacional — é aplicável directamente em todos os Estados-membros.

Neste artigo:

  • O que é, exactamente, o Regulamento 2024/1028
  • O que muda a 20 de maio de 2026 no quotidiano de quem opera AL
  • Quem é afectado (e quem não é)
  • O que conta como “número de registo válido” para Portugal
  • Multas, suspensões, e onde ficam as zonas cinzentas
  • Como verificar, em 60 segundos e gratuitamente, se está conforme

1. O que é o Regulamento (UE) 2024/1028

O nome oficial é “Regulamento (UE) 2024/1028 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 11 de abril de 2024, relativo à recolha e partilha de dados sobre serviços de arrendamento de alojamento de curta duração”. Foi publicado no Jornal Oficial da UE a 29 de abril de 2024 e dá um período de adaptação de 24 meses — termina precisamente a 20 de maio de 2026.

O Regulamento tem três objectivos declarados:

  1. Uniformizar os registos nacionais de AL ao longo de toda a UE — cada Estado-membro fica obrigado a operar um “ponto de entrada digital único” (Digital Entry Point) que centraliza os números de registo do seu território. Em Portugal, esse ponto é o RNAL operado pelo Turismo de Portugal.
  2. Obrigar as plataformas (Airbnb, Booking, etc.) a recolher e a exibir o número de registo de cada anúncio, e a verificar a sua validade contra o ponto de entrada nacional, com verificações aleatórias regulares.
  3. Exigir partilha de dados das plataformas para os Estados-membros: número de registo, morada exacta, URL do anúncio, número de noites alugadas, número de hóspedes por noite. Mensalmente, automaticamente.

Por outras palavras: até hoje, a fiscalização do AL em Portugal era física — câmaras municipais, ASAE, denúncias. A partir de 20 de maio de 2026, é automática e digital.

2. O que muda a 20 de maio de 2026 — em termos práticos

Antes: publicava o seu anúncio no Airbnb, indicava (ou não) o número de registo na descrição, e a probabilidade de ser fiscalizado dependia de uma queixa de vizinhos ou de uma campanha pontual da ASAE.

A partir de 20 de maio: o Airbnb pede-lhe um número de registo no formulário de listing. Esse número é verificado contra o RNAL — não no momento da criação do anúncio (isso já acontecia parcialmente), mas em verificações aleatórias periódicas em todos os anúncios já publicados. Se o seu número não passar a verificação, três cenários:

  1. Aviso da plataforma (em alguns casos): “o seu número de registo precisa de ser corrigido”.
  2. Suspensão imediata do anúncio (no caso de um número claramente inválido).
  3. Remoção definitiva (em caso de violação repetida).

A plataforma tem incentivo regulatório para suspender o seu anúncio rapidamente — porque é a plataforma que fica exposta a coimas se permitir anúncios não-conformes.

E os dados sobre a sua actividade — número de noites, número de hóspedes — passam a fluir automaticamente para o Turismo de Portugal, à Câmara Municipal e à Autoridade Tributária. O que tem implicações fiscais separadas, fora do âmbito deste artigo.

3. Quem é afectado

Está afectado se: - Anuncia um AL em qualquer plataforma online (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, MyShortTermRental, etc.) — independentemente do tipo de propriedade. - Tem um número de registo no RNAL e gere a actividade pessoalmente. - Tem uma sociedade que gere AL em seu nome ou de terceiros. - Subloca uma propriedade arrendada no regime de AL com autorização do senhorio.

Não está afectado se: - Aluga apenas a longo prazo (NRAU — Novo Regime de Arrendamento Urbano), nunca por períodos inferiores a 30 dias. - Aluga estritamente o seu domicílio próprio até 60 dias por ano em economia de partilha sem fins lucrativos significativos (a chamada “isenção do uso ocasional” — verifique com o seu contabilista). - Opera em regime de “Empreendimento Turístico” classificado (hotel, hotel-apartamento, aldeamento turístico, etc.) — esses estão sob o Decreto-Lei 39/2008, com obrigações próprias.

4. O que conta como “número de registo válido” para Portugal

O RNAL atribui um número no formato NNNNN/AL, em que NNNNN é o sequencial do estabelecimento. O número é emitido pela Câmara Municipal competente (não pelo Turismo de Portugal directamente) e é registado centralmente no RNAL após validação.

Para a verificação automatizada do Reg 2024/1028, o número que aparece no seu anúncio tem de:

  1. Estar inscrito no RNAL (o registo central, consultável em rnt.turismodeportugal.pt).
  2. Estar activo — não suspenso, não cancelado.
  3. Corresponder à mesma morada que aparece no anúncio.
  4. Pertencer ao titular declarado no anúncio (se a plataforma exigir essa correspondência).

Notas importantes:

  • Desde março de 2025 é obrigatório submeter cópia da apólice de seguro multirriscos no portal do RNAL. Falta de seguro é causa de cancelamento do registo.
  • Desde o Decreto-Lei 76/2024, as licenças passaram a ser permanentes (não expiram após 5 anos como antes) e transmissíveis (o novo proprietário herda a licença existente).
  • Se o seu número está marcado como “Isento” no RNAL, isso não significa “isento de Reg 2024/1028”. Significa apenas que o estabelecimento opera sob outro regime (NRAU corporativo, co-living, etc.) — a plataforma vai exigir-lhe um número de registo aplicável a esse regime, e a actividade no Airbnb pode estar fora do enquadramento.

5. Multas, suspensões, e zonas cinzentas

Há dois eixos de risco distintos:

A — Risco de plataforma (novo, a partir de 20 de maio de 2026)

  • Suspensão temporária do anúncio (dias)
  • Remoção definitiva (em violações repetidas)
  • Perda do histórico de avaliações da propriedade
  • Perda do “Superhost” / “Genius” / “Preferred Partner” status
  • Risco de banimento do operador da plataforma (em violações graves)

Estes não são imediatamente “multas” — são perdas comerciais. Mas para um operador que tira 80%+ das reservas do Airbnb, uma suspensão de 14 dias em julho-agosto pode custar mais que uma coima.

B — Risco regulatório (existente desde DL 128/2014)

Sob o regime jurídico do AL (DL 128/2014 alterado pela Lei 62/2018), as coimas para contra-ordenações vão de:

  • €2.500 a €4.000 (pessoas singulares)
  • €25.000 a €40.000 (pessoas colectivas)

E aplicam-se a, entre outras infracções:

  • Exploração sem registo válido (art. 23)
  • Não exibição de placa identificativa
  • Uso de número de registo de outro estabelecimento

A entrada em vigor do Reg 2024/1028 não cria coimas novas em Portugal, mas aumenta drasticamente a probabilidade de detecção: até hoje a fiscalização era manual, a partir de 20 de maio passa a ser automatizada e contínua via partilha de dados das plataformas.

As zonas cinzentas

  • “Marketplaces” não-globais (sites pequenos, redes sociais como Facebook Marketplace, Instagram Direct para reservas) — o Regulamento aplica-se mas a fiscalização é menos clara. Não conte com isenção.
  • Anúncios em CMs (channel managers) — Hostaway, Beds24, Smoobu, Lodgify enviam o número para a plataforma. Se o seu CM não conhecer o número correcto, o problema propaga-se para todos os canais simultaneamente.
  • Áreas de contenção — algumas freguesias de Lisboa, Porto, Cascais e Albufeira têm restrições municipais que se sobrepõem ao regime nacional. O Reg 2024/1028 não trata destas — o seu número pode estar válido no RNAL mas o município pode considerar a actividade ilegal por outras razões.

6. Como verificar, em 60 segundos, se está conforme

A Conforme construiu uma ferramenta gratuita que:

  1. Recebe o URL público do seu anúncio (Airbnb, Booking ou Vrbo).
  2. Extrai automaticamente o número de registo que está exibido.
  3. Verifica esse número em directo contra o RNAL.
  4. Devolve um PDF de uma página com o veredicto e a citação do artigo aplicável da norma.

Sem conta. Sem cartão. Apenas o URL e um e-mail para receber o relatório.

Auditar um anúncio agora →

A ferramenta também identifica os erros mais comuns. Numa auditoria a 39.735 anúncios públicos de AL em Portugal a 12 de maio de 2026, mais de 1 em 3 (cerca de 30%) falha a verificação contra o RNAL. O padrão é transversal — 28% entre anfitriões profissionais, 33% entre anfitriões casuais. Os erros mais comuns:

  • Número expirado (titular não renovou tempestivamente — agora menos comum desde DL 76/2024)
  • Número de uma propriedade vizinha (operador copiou o número errado entre listings)
  • Formato incorrecto (faltam dígitos, falta o sufixo /AL)
  • Número genuíno mas suspenso por falta de seguro (frequente desde março 2025)
  • Estabelecimento “Isento” — operação fora do regime AL, plataforma vai exigir outra documentação

7. Perguntas frequentes

Posso usar o número de registo da minha vizinha enquanto não tiro o meu? Não. Constitui contra-ordenação grave (art. 23 DL 128/2014). Risco de coima até €40.000 + suspensão imediata pela plataforma a partir de 20 de maio.

O Airbnb pode mesmo suspender o meu anúncio sem ordem da ASAE? Sim. O Reg 2024/1028 obriga a plataforma a actuar — se não actuar, é a plataforma que fica exposta a sanções. Têm forte incentivo para suspender preventivamente.

O que acontece se eu submeter o pedido de registo agora? O RNAL emite o número em 60 dias úteis (90 em áreas de contenção). Há um período de risco onde o registo está em curso e a plataforma pode bloquear o anúncio entretanto. Se possível, abra o registo antes de listar.

Estou abrangido se só alugo no verão? Sim, se anuncia o estabelecimento em qualquer plataforma online. A sazonalidade é irrelevante; o que conta é a publicação online.

Tenho 8 propriedades em CM (Hostaway/Beds24/etc.). Como verifico todas em massa? A ferramenta gratuita audita uma propriedade de cada vez. Para auditoria contínua de portfolios, a Conforme integra com Hostaway, Beds24 e HostSync (sincronização automática) e com Smoobu e Lodgify (correcção guiada em 1 clique).

Resumo executivo

  • 20 de maio de 2026: Reg (UE) 2024/1028 entra em vigor. Plataformas começam a verificar números de registo contra o RNAL e a suspender anúncios não-conformes.
  • Coimas existentes (DL 128/2014): até €40.000 para pessoas colectivas, sem alteração — mas com fiscalização agora automatizada.
  • Verificação: conforme.info/pt/auditoria-gratuita — 60 segundos, gratuita, sem conta.
  • Acção mais urgente: se o seu portfólio tem mais de 5 anúncios, audite todos esta semana. Os erros que descobrir agora têm 12 dias para serem corrigidos sem consequências de plataforma.

Este artigo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para dúvidas sobre o seu caso específico, consulte um advogado ou contabilista certificado especializado em Alojamento Local.

Conforme é o sistema regulatório de referência para operadores de Alojamento Local em Portugal e Espanha. Fundada em 2026, sediada em Lisboa, conforme.info.