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Meta description: Operadores de AL com bookings via Airbnb, Booking.com ou Vrbo são obrigados a entregar o Modelo 30 mensalmente à AT. Eis prazos, taxas, exemplos práticos e os erros mais comuns que custam coimas.
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Se aluga o seu AL através de uma plataforma estrangeira — Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia — então é obrigado a entregar o Modelo 30 todos os meses à Autoridade Tributária. Não é opcional. Não depende do volume. E o incumprimento custa o valor do imposto não retido acrescido de uma coima até €22.500.
Apesar disso, o Modelo 30 é provavelmente a obrigação fiscal mais desconhecida do AL português. A maioria dos operadores particulares (categoria B simplificada) nunca ouviu falar dele. Os que já ouviram, raramente entregam atempadamente. E os contabilistas que sabem cobrar normalmente entre €30 e €80/mês por o tratarem.
Este artigo cobre tudo o que precisa de saber:
- O que é, exactamente, o Modelo 30
- Quem está obrigado a entregar (e quem não está)
- Qual é a taxa de retenção
- O prazo mensal — e o que acontece se falhar
- Como calcular o valor a reter
- Como entregar (passo a passo no Portal das Finanças)
- Erros comuns que custam coimas
- Como automatizar a entrega
1. O que é o Modelo 30
O Modelo 30 é a declaração mensal de retenções na fonte sobre rendimentos pagos a entidades não residentes em Portugal. Foi criada pelo artigo 119.º do Código do IRC e regulamentada pela Portaria n.º 372/2013.
Em linguagem prática: quando paga uma comissão à Airbnb (sociedade irlandesa), à Booking.com (sociedade holandesa) ou à Vrbo (sociedade norte-americana), está a fazer um pagamento a uma entidade não residente. O Estado português quer cobrar imposto sobre esse rendimento, mas como a plataforma não tem cá residência fiscal, a obrigação de reter e entregar o imposto recai sobre si.
Concretamente: cada vez que a Airbnb cobra à AT (Autoridade Tributária) os €10 da reserva pelos €100 da estadia, você deveria reter €2,50 desses €10 antes de pagar e entregá-los à AT no mês seguinte.
Na prática, claro, a Airbnb não permite que retenha — a comissão é cobrada bruta no momento da reserva. O sistema português assume que você “paga” os €2,50 do seu próprio bolso e os recupera via despesa dedutível na declaração anual.
2. Quem é obrigado a entregar o Modelo 30
Está obrigado se cumprir, cumulativamente:
- Opera AL em Portugal (com RNAL, sob qualquer regime — simplificado ou organizado)
- Aluga através de pelo menos uma plataforma cuja sede está fora de Portugal — Airbnb (Irlanda), Booking.com (Holanda), Vrbo / Expedia (EUA, mas Vrbo Europe SARL fica no Luxemburgo)
Não está obrigado se:
- Aluga apenas via plataformas portuguesas (Imobi, casaSAPO, etc.) — raro, mas existe
- Aluga apenas directamente (sem intermediários) — todos os pagamentos vêm de hóspedes, não de plataformas
- Tem actividade fechada / não exerce AL (suspendeu o RNAL)
Importante: o limite de €10.000 anuais previsto no n.º 10 do artigo 98.º do CIRS não se aplica ao Modelo 30. Mesmo que pague €50 de comissão num mês inteiro, tem de entregar a declaração. O Modelo 30 não tem mínimo.
3. Qual é a taxa de retenção
A taxa por defeito é 25% — a chamada taxa “liberatória” prevista no artigo 71.º do CIRS para entidades não residentes sem Acordo para Evitar a Dupla Tributação (ADT) activo no momento do pagamento. É o que deve aplicar na ausência de RFI 21 da plataforma.
Com formulário RFI 21 activo assinado pela plataforma, a taxa pode ser reduzida ao abrigo do ADT em vigor entre Portugal e o país de sede da plataforma — mas a percentagem exacta depende de como a comissão é caracterizada pelo seu contabilista (royalty ao abrigo do art. 12 do ADT, business profit ao abrigo do art. 7, ou outra qualificação). Na prática portuguesa, vê-se rates entre 0% e 15% consoante a interpretação adoptada.
| Plataforma | País de sede | ADT em vigor? | Taxa por defeito |
|---|---|---|---|
| Airbnb Ireland UC | Irlanda | Sim | 25% (sem RFI 21) |
| Booking.com B.V. | Holanda | Sim | 25% (sem RFI 21) |
| Vrbo Europe SARL | Luxemburgo | Sim | 25% (sem RFI 21) |
| Expedia (US-based bookings) | Estados Unidos | Sim | 25% (sem RFI 21) |
Recomendação prática: na ausência de RFI 21 + opinião do seu contabilista, aplique a taxa liberatória de 25%. É a posição mais segura — está claramente conforme à lei e o “excesso” eventual é recuperável via declaração anual de IRS. Aplicar uma taxa reduzida sem fundamento documental sólido é o que cria problemas em auditoria.
Onde obter o RFI 21: tem de o solicitar à plataforma — algumas (Airbnb, Booking) disponibilizam-no no perfil de host; outras requerem pedido manual. O processo demora tipicamente 2-6 semanas. Depois consulte o seu contabilista sobre a qualificação adequada da comissão para efeitos do ADT.
4. O prazo mensal — e o que acontece se falhar
O Modelo 30 é mensal. Tem de ser entregue até ao dia 20 do segundo mês seguinte ao mês em que pagou a comissão.
Por outras palavras:
| Mês da comissão paga | Prazo de entrega |
|---|---|
| Janeiro | 20 de Março |
| Fevereiro | 20 de Abril |
| Março | 20 de Maio |
| (e assim por diante) | |
| Dezembro | 20 de Fevereiro do ano seguinte |
O imposto correspondente é também devido até essa mesma data. Pode ser pago por:
- Multibanco / Homebanking com a referência fornecida na entrega
- Débito directo (se inscrito)
- Pagamento presencial num serviço de finanças
Coimas em caso de atraso ou omissão:
- Atraso até 30 dias: coima fixa entre €150 e €3.750
- Atraso superior a 30 dias ou falta de entrega: coima entre €375 e €22.500
- Sobre o valor de imposto não retido: juros de mora à taxa legal (~4% ao ano em 2026) acrescidos do próprio valor do imposto — que continua a ser devido
Não é uma coima simbólica. Para um operador médio com 5 propriedades e €30.000/ano de comissões pagas a plataformas, o imposto a reter anual ronda os €7.500 (a 25%). Falhar uma única declaração mensal pode escalar rapidamente para €1.000-3.000 em coimas + €750 (valor de imposto não retido nesse mês).
5. Como calcular o valor a reter — exemplo prático
Operador particular, regime simplificado de IRS, categoria B. Mês de Março 2026:
- Reserva 1 (Airbnb): hóspede paga €350. Airbnb retira comissão de 3% (€10,50) ao operador
- Reserva 2 (Airbnb): hóspede paga €600. Comissão Airbnb €18
- Reserva 3 (Booking.com): hóspede paga €450. Booking cobra comissão de 15% ao operador (€67,50)
Total pago em comissões a plataformas não-residentes em Março 2026:
- Airbnb (Irlanda): €10,50 + €18 = €28,50
- Booking.com (Holanda): €67,50
Sem RFI 21 activo (taxa liberatória de 25%, o caso da maioria dos operadores):
- Imposto a reter sobre Airbnb: €28,50 × 25% = €7,13
- Imposto a reter sobre Booking.com: €67,50 × 25% = €16,88
Total a entregar à AT no Modelo 30 de Março 2026: €24,01
Prazo de entrega: 20 de Maio de 2026. Pagamento: até essa mesma data.
Com RFI 21 activo + qualificação adequada da comissão pelo seu contabilista, este valor pode ser significativamente menor (entre 0% e os 25% por defeito). Num volume anual de €30k/ano de comissões, a diferença entre 25% e uma taxa ADT-reduzida pode valer várias centenas de euros por ano — pelo que o RFI 21 vale o esforço de o pedir à plataforma e validar com o seu contabilista.
6. Como entregar o Modelo 30 — passo a passo
O Modelo 30 entrega-se exclusivamente online no Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt). Não é possível entregar em papel desde 2010.
Passo 1: Aceda ao Portal das Finanças com NIF + Senha (ou Cartão de Cidadão).
Passo 2: Pesquise “Modelo 30” no campo de pesquisa, ou navegue manualmente: Cidadãos > IRS > Entregar Declaração > Modelo 30.
Passo 3: Seleccione o período a que se refere (Ano + Mês). Comece sempre pelo mês mais antigo se entregar atrasado.
Passo 4: Preencha o Quadro 06: dados do declarante (preenche automaticamente com base no seu NIF).
Passo 5: Preencha o Quadro 07: dados das entidades beneficiárias (Airbnb, Booking, etc.). Para cada plataforma:
- NIF da entidade beneficiária (NIF fiscal irlandês para Airbnb, NIF holandês para Booking, etc. — disponível no perfil de host)
- País de residência fiscal
- Tipo de rendimento (geralmente código “07” — Outros rendimentos)
- Valor bruto pago no mês
- Taxa de retenção aplicada (25% ou taxa ADT reduzida)
- Imposto retido (calculado automaticamente)
Passo 6: Valide. O sistema fará verificações automáticas.
Passo 7: Submeta. Receberá uma referência de pagamento Multibanco que deve usar para pagar o imposto até ao mesmo prazo.
Passo 8: Guarde o comprovativo (PDF gerado automaticamente).
7. Erros comuns que custam coimas
Em mais de 5 anos a observar declarações de AL no contexto de auditorias, estes são os erros que aparecem repetidamente:
Erro 1 — Confundir comissão paga com receita bruta
A base de cálculo do Modelo 30 é o valor pago à plataforma (a comissão), não o valor total da reserva. Se o hóspede pagou €350 e a comissão da Airbnb foi €10,50, retém sobre €10,50, não sobre €350.
Erro 2 — Não declarar Vrbo / Expedia
Muitos operadores declaram Airbnb e Booking mas esquecem-se de que a Vrbo também é não-residente (sede no Luxemburgo). Se faz alguma reserva via Vrbo, tem de a incluir.
Erro 3 — Aplicar a taxa ADT sem ter o RFI 21
Tentar aplicar 15% sem o formulário assinado pela plataforma é uma infracção. Se a AT auditar, ficará obrigado a pagar a diferença (10 pontos percentuais) + coima.
Erro 4 — Entregar tarde por “esquecimento”
O Portal das Finanças não envia lembrete automático para o Modelo 30. Se não tiver um sistema de calendarização próprio, vai esquecer-se. Garantido.
Erro 5 — Acumular meses para entregar em conjunto
Cada mês é uma declaração separada. Se entregar Janeiro + Fevereiro + Março no mesmo dia, são 3 declarações com 3 referências de pagamento distintas — e o atraso conta para cada uma.
Erro 6 — Não guardar comprovativos
O Portal das Finanças mantém histórico, mas a AT pode pedir comprovativos durante 4 anos. Guarde os PDFs em local seguro.
8. Como automatizar a entrega — para quem opera mais de 1-2 propriedades
Para operadores particulares com 1-2 propriedades, o Modelo 30 mensal demora 30-45 minutos se for organizado. Multiplicado por 12 meses, são 6-9 horas por ano — chato mas suportável.
Para operadores com 5+ propriedades, a história muda. As reservas multiplicam-se, as comissões variam por plataforma e por época, e o cálculo manual mês após mês ocupa 1-2 horas mensais. Mais grave: o risco de erro aumenta linearmente — e cada erro é uma potencial coima.
A Conforme automatiza o Modelo 30 completamente:
- Recolha automática: as suas reservas em Airbnb, Booking, Vrbo, Hostaway, Beds24, Smoobu e Lodgify são lidas em tempo real.
- Cálculo automático: comissões pagas por plataforma + taxa aplicável (com ou sem RFI 21) calculados sem intervenção.
- Entrega automática: a Conforme entrega o Modelo 30 no Portal das Finanças directamente, com base nas suas credenciais AT (encriptadas com pgcrypto).
- Referência de pagamento: recebe a referência MB no email no próprio dia da entrega.
- Comprovativos guardados: histórico de 5 anos disponível em qualquer altura.
Tudo isto a partir de €19/mês.
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Sobre o autor: Conforme é a primeira plataforma SaaS portuguesa de automação completa de conformidade para Alojamento Local. SIBA, Modelo 30, RNAL, taxa turística, auditorias — tudo integrado. Disponível em conforme.info.
Última actualização: 21 de Maio de 2026. Este artigo reflecte o enquadramento fiscal em vigor à data; consulte sempre o seu contabilista para a sua situação específica.