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Meta description: Como declarar os rendimentos de AL no IRS em 2026: categoria B obrigatória, regime simplificado vs contabilidade organizada, coeficiente 0,35, deduções, e como evitar os erros mais comuns na Modelo 3.
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A entrega da declaração de IRS é o momento anual em que operadores de Alojamento Local (AL) descobrem se trataram correctamente os seus rendimentos ao longo do ano fiscal. Em 2026, isso é particularmente verdade — a Autoridade Tributária (AT) intensificou o cruzamento de dados entre o IRS, o Modelo 30 mensal, e os dados que as plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) reportam directamente sob o DAC7.
Errar a declaração de AL no IRS custa coimas que começam em €150 e podem chegar aos €22.500. E pior: liquidações adicionais com juros (4% ao ano em 2026) sobre quaisquer rendimentos omissos ou incorrectamente declarados.
Este artigo cobre:
- A categoria fiscal correcta — categoria B (sempre)
- Regime simplificado vs contabilidade organizada — quando cada um faz sentido
- O coeficiente 0,35 — como funciona e quando se aplica
- Deduções permitidas — o que pode (e o que não pode) deduzir
- Como preencher a Modelo 3 — Anexo B
- Os 6 erros mais comuns que custam coimas
- Como preparar-se ao longo do ano para a declaração anual
1. AL é sempre categoria B — não há excepções
Esta é a confusão mais comum: muitos operadores particulares pensam que se alugarem 1 ou 2 propriedades como “pequenos negócios” podem declarar como categoria F (rendimentos prediais) em vez de categoria B (empresariais/profissionais).
Não podem.
O Decreto-Lei n.º 128/2014 (regime jurídico do AL) e o Código do IRS (CIRS) são claros: AL é actividade económica, equiparada a serviços de hospedagem, e como tal os rendimentos correspondentes são sempre categoria B.
Implicações:
- Tem de estar inscrito na AT com actividade aberta (declaração de início de actividade)
- O CAE relevante é 55201 (Alojamento Local — moradias e apartamentos) ou 55204 (outros alojamentos turísticos)
- Tem de emitir factura ou factura-recibo por cada estadia (artigo 36.º do CIVA — emissão até 5 dias após a prestação)
- Tem de entregar declaração trimestral de IVA ou periódica, conforme volume (ver secção 3)
- Tem de entregar declaração anual de IRS — Anexo B para os rendimentos AL
A excepção (rara): arrendamento de longa duração (>30 dias contratualmente, com características claras de habitação não-turística) pode classificar-se como categoria F. Mas só funciona se o arrendamento tiver essa configuração contratual + factura mensal de arrendamento (não nightly rate). Para 99% dos operadores AL, é categoria B.
2. Regime simplificado vs contabilidade organizada
A categoria B do IRS oferece dois regimes:
Regime simplificado
Quando se aplica: rendimento anual da actividade B até €200.000 + sem opção pela contabilidade organizada.
Como funciona: a AT presume que apenas 35% das suas receitas são rendimento tributável (o restante 65% é considerado custo presumido). Aplica-se um coeficiente de 0,35 ao volume de negócios.
Exemplo: - Receita bruta anual AL: €60.000 - Rendimento tributável: €60.000 × 0,35 = €21.000 - IRS sobre €21.000 — aplicando o escalão correspondente
Vantagens: - Sem necessidade de contabilista (gestão própria possível, embora não recomendada para >2 propriedades) - Sem necessidade de demonstrar custos reais - Tributação previsível
Desvantagens: - Não pode deduzir custos reais (se gastou €30.000 em remodelações, não consegue compensar) - O coeficiente 0,35 é generoso para operações de baixa estrutura mas penaliza operações com custos elevados (CapEx, restauração de imóvel, equipamento)
Contabilidade organizada
Quando se aplica: por opção do contribuinte (irrevogável durante 3 anos) ou obrigatório acima de €200.000 de receita anual.
Como funciona: rendimento tributável = receita - custos efectivamente comprovados.
Vantagens: - Pode deduzir todos os custos elegíveis (manutenção, comissões plataforma, taxa turística paga, electricidade, água, internet, seguro, depreciação do mobiliário, juros do crédito hipotecário do imóvel se afecto) - Para operações com CapEx significativo ou margem baixa, geralmente é mais vantajoso
Desvantagens: - Obrigatório contabilista certificado (custo ~€100-€300/mês) - Obrigação de manter contabilidade organizada (livros, balanços, demonstrações de resultados) - Reporting mais exigente, mais documentação
Como decidir
Regra prática (operadores particulares):
| Receita anual AL | Custos efectivos como % da receita | Regime preferido |
|---|---|---|
| Até €25.000 | < 65% | Simplificado |
| Até €25.000 | > 65% | Considerar contabilidade organizada |
| €25.000-€200.000 | < 50% | Simplificado é quase sempre mais vantajoso |
| €25.000-€200.000 | > 65% | Contabilidade organizada |
| > €200.000 | (qualquer) | Contabilidade organizada obrigatória |
Atenção: a opção pela contabilidade organizada é irrevogável por 3 anos. Não mude lightly. Para operadores com receitas crescentes que ultrapassem €200.000 dentro de 1-2 anos, faz sentido fazer a transição mais cedo para evitar o salto abrupto.
3. IVA — regime obrigatório para AL
Em Portugal continental, os serviços de AL beneficiam do IVA reduzido de 6% sobre o valor das dormidas (Verba 2.17 da Lista I anexa ao CIVA, alterada pela Lei 8/2008).
Periodicidade da declaração:
- Receita anual ≤ €650.000 → IVA trimestral (entrega até dia 20 do segundo mês após o trimestre)
- Receita anual > €650.000 → IVA mensal
Importante: a maioria dos operadores AL particulares (1-10 propriedades) ficam no regime trimestral. Mas o limite é definido pela receita do ano anterior — se cresceu rapidamente, atenção à transição.
Excepção — pequenos contribuintes: se a receita anual for inferior a €15.000 (em 2026), pode beneficiar do regime de isenção de IVA (artigo 53.º do CIVA). Mas perde o direito a deduzir IVA dos seus custos, e o seu cliente não tem direito a deduzir o IVA da sua estadia (problema para clientes empresariais). Avaliar caso a caso.
4. Deduções permitidas — o que pode deduzir
No regime simplificado (com coeficiente 0,35): tecnicamente, não pode deduzir custos individuais porque o coeficiente já presume 65% de custos. Mas há excepções:
- Comissões pagas a plataformas estrangeiras: estas são objecto do Modelo 30 mensal (retenção na fonte). O valor bruto da comissão é deduzido na declaração anual de IRS como custo, mesmo no regime simplificado. Sem isto, estaria a ser duplamente tributado.
- Despesas relacionadas com bens em locação (apenas para AL): manutenção, electricidade, água, gás, internet, IMI, seguros obrigatórios. Reportadas no Anexo B com indicação de afectação a AL.
No regime de contabilidade organizada: pode deduzir todos os custos comprovadamente afectos à actividade AL. Lista detalhada:
- Custo do imóvel (depreciação anual ~2% sobre o valor do edifício, excluindo terreno)
- Mobiliário e equipamento (depreciação anual variável conforme tipo — 10% para mobiliário comum, 20% para electrodomésticos)
- Renovações e remodelações (depreciação ou amortização imediata se < 50% do valor do imóvel)
- Despesas correntes: electricidade, água, gás, internet, condomínio, seguro, IMI proporcional
- Comissões plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) — valor bruto
- Taxa turística paga aos municípios (NÃO confundir com IVA — taxa turística é dedutível como custo)
- Salários e segurança social de empregados (se aplicável)
- Honorários do contabilista, do gestor imobiliário, do gestor AL
- Marketing e publicidade
- Software de gestão e ferramentas (Conforme, channel manager, etc.)
- Despesas com formação profissional na área
- Combustível e deslocações (proporcionais ao uso AL)
Não pode deduzir: - Custos pessoais ou familiares disfarçados de custos AL - Investimentos em melhoria de standard pessoal do imóvel (ex.: jardim ornamental quando o AL não precisa) - Despesas não documentadas (sem factura ou recibo válido) - IVA suportado em compras pessoais (apenas IVA suportado para a actividade AL é dedutível)
5. Como preencher a Modelo 3 — Anexo B
A declaração anual de IRS é a Modelo 3, e os rendimentos AL declaram-se no Anexo B.
Quadro 04 — Identificação dos rendimentos da categoria B
- Tipo de rendimento: actividade comercial e/ou industrial (alojamento turístico)
- CAE da actividade: 55201 ou 55204 conforme aplicável
- Regime de tributação: simplificado ou contabilidade organizada
- Volume anual de negócios: o total bruto facturado (não o líquido após comissões)
Quadro 06 — Rendimentos no regime simplificado
- Receita anual da categoria B AL
- Despesas dedutíveis no regime simplificado (lista limitada — ver secção 4)
- O sistema calcula automaticamente o rendimento tributável = 0,35 × receita
Quadro 07 — Rendimentos em contabilidade organizada
- Importação directa da demonstração de resultados do contabilista
- Rendimento líquido contabilístico (receitas - custos)
Quadro 08 — Retenções na fonte
- Não se aplica ao AL particular (não recebeu rendimento como categoria A)
Quadro 09 — Tributação autónoma
- Aplicar caso tenha tido despesas com viaturas, alojamento ou refeições no contexto AL acima de certos limites
6. Os 6 erros mais comuns que custam coimas
Erro 1 — Declarar AL como categoria F (rendimentos prediais)
Já cobrimos. AL é sempre categoria B. Reclassificar como F é incorrecto e quando a AT detecta (cruzamento com RNAL, Modelo 30, dados de plataformas) reclassifica oficiosamente + aplica coima + liquidação adicional.
Erro 2 — Não emitir factura ou factura-recibo por cada estadia
A obrigação de facturação é universal — mesmo as “reservas particulares” diretas precisam de factura-recibo emitida no Portal das Finanças. Operadores que dependem apenas das “facturas” emitidas pela Airbnb (que NÃO são facturas no sentido fiscal português) ficam expostos.
Erro 3 — Esquecer-se de declarar a comissão das plataformas
Operadores declaram apenas o valor líquido recebido (o que entrou na conta). Mas o valor bruto da reserva é o rendimento. A comissão da plataforma é um custo que pode deduzir — mas o rendimento bruto é o que conta para receita anual. Declarar líquido subdeclara o rendimento → reclassificação + multa.
Erro 4 — Confundir taxa turística com IVA
A taxa turística (Lisboa €4/noite, Porto €3/noite, etc.) não é IVA. Aparece como linha separada na factura, é cobrada ao hóspede mas remetida ao município, e é custo dedutível para o operador. Misturar com IVA gera problemas em auditoria fiscal.
Erro 5 — Não declarar a actividade AL quando o RNAL está activo
A AT cruza dados com o RNAL nacional. Se o seu RNAL está activo mas a sua actividade AT não está aberta, a AT presume que está a operar AL informalmente e abre processo. Coima + obrigação de regularização retroactiva (incluindo IVA + IRS dos anos não declarados + juros).
Erro 6 — Optar pelo regime simplificado quando os custos justificam contabilidade organizada
Para operações com receita >€50.000/ano e custos >65% da receita, o regime simplificado deixa dinheiro na mesa. Faça simulação anual com o contabilista para confirmar qual regime é fiscalmente mais favorável.
7. Como preparar-se ao longo do ano
A declaração anual em Abril-Junho não pode ser bem feita se durante o ano não tiver organizado:
- Facturas emitidas em ordem — uma factura/recibo por cada estadia, com NIF do hóspede sempre que possível
- Comprovativos de comissões pagas — extractos mensais Airbnb, Booking, Vrbo (úteis para o Modelo 30 e para a declaração anual)
- Recibos de despesas — manutenção, condomínio, electricidade, água, seguro, contabilista — fotografados ou em PDF, arrumados por mês
- Registo de hóspedes — para reconciliação SIBA + IRS
- Comprovativos de pagamento de IVA trimestral — para evitar dúvidas sobre regularização do ano
- Comprovativos de pagamento de Modelo 30 mensal — para evitar duplo cálculo de imposto
Sem isto, o seu contabilista (ou você próprio se está no simplificado) vai gastar 20-30 horas em Maio a tentar reconstruir o ano fiscal. Com isto, a declaração anual é uma tarefa de 2-3 horas.
A Conforme automatiza este registo ao longo do ano:
- Facturas-recibos emitidas automaticamente por cada reserva via integração com o Portal das Finanças
- Comprovativos de comissões plataformas importados directamente das APIs (Airbnb, Booking, Vrbo, Hostaway, Beds24, Smoobu, Lodgify)
- Registo de despesas via Universal Inbox — encaminhe os recibos para o seu inbox Conforme, classificamos e categorizamos automaticamente para o IRS
- Resumo anual da actividade AL — exportável em formato compatível com qualquer contabilista, pronto para a Modelo 3
Quando chegar Maio, terá tudo organizado e bem classificado.
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A auditoria gratuita Conforme analisa o seu histórico público (RNAL, Airbnb / Booking) e estima a sua exposição IRS, IVA e Modelo 30 com base nos volumes detectados — para o caso de querer regularizar antes de a AT detectar.
Resumo executivo
- AL é sempre categoria B — não é categoria F
- Regime simplificado = coeficiente 0,35 sobre receita; contabilidade organizada = receita - custos reais
- IVA 6% reduzido, trimestral ou mensal conforme volume
- Comissão plataforma é custo dedutível mesmo no simplificado
- Modelo 3 Anexo B é onde declara — preencher Quadro 04 + 06 ou 07 conforme regime
- AT cruza dados com RNAL + Modelo 30 + plataformas — não há margem para informalidade em 2026
Última actualização: 22 de Maio de 2026. Este artigo é informativo. Para a sua situação fiscal específica (especialmente operações com receita >€100.000/ano ou CapEx significativo), consulte um contabilista certificado.
Sobre o autor: Conforme é a primeira plataforma SaaS portuguesa de automação completa de conformidade para Alojamento Local. Gestão IRS, IVA, Modelo 30, SIBA, RNAL, taxa turística, auditorias — tudo integrado. Disponível em conforme.info.